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楼市泡沫挤完了!但房价何时才能止跌?

发布时间:2024-07-04 15:16:22来源: 15210273549

6月,全国楼市看到了一丝曙光。

那就是少数城市的住宅成交量显著反弹。

前天的文章中,老杨剖析了全国四大核心城市的成交量。

还没看的朋友可点看:火了!全国楼市四大天王,同时开唱

尤其是上海,今年6月二手房表现全国最强,创2021年年中降温以来新高,且明显高于荣枯线。

 

但是,比成交量更重要的是房价!

老杨遗憾地告诉大家:

 

6月房价继续明显下跌!

根据我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统:

全国50个重点城市的房价(综合一二手房),自2021年10月开始步入下跌通道。

2023年小阳春表现明显,房价跌幅明显收窄,但只是昙花一现,4月开始跌幅持续扩大,尤其是10月-12月,跌幅跳水。

今年1-2月,房价跌幅有所收窄,但3月至5月,跌幅再来一轮扩大,创本轮房价下跌以来最大月度跌幅。

刚过去的6月,救市后成交有所反弹,但房价跌幅仍处于历史最大区间,只是要比5月跌幅微微收窄!

 

房价跌回到2015年?

由上述房价环比跌幅,可计算出房价指数,也即所见即所得,可以一目了然地看到过去十几年房价涨跌变化。

看图可知,2015年下半年到2021年三季度,这轮房价上涨时间长、涨幅大,远强于2012下半年至2014年一季度的那轮上涨。

其实,如果监测房价时间长了,比如超过15年,很容易感觉到2018-2021年上半年的房价状况,泡沫已经很明显了。

泡沫有多大,下跌就会有多猛。

这符合事物发展的普遍规律,也即唯物辨证法。

至今,房价已经持续下跌近三年了!

过去的房地产短周期规律是:涨两年,跌一年。

这次不一样了,之前涨六年,如今跌三年好像也合理。

当前,房价已跌回到2018年8月的水平了。

如果纯看二手房,则跌回的时点还会更早些。

未来,还将跌多久?

老杨的测算表明,至少今年年底之前,不会止跌。

最终会跌回到哪个时间节点?

首先,肯定不会回到2015年。将之前六年上涨的涨幅全部抹去,概率极小。

有一个小概率,跌回到2016年年底。

因为有一个标志性的东西:房价不炒是2016年12月首次提出的。

 

主要城市房价景气度

模型化测算之后,可以用房价景气指数,来衡量不同城市的房价景气度。

今年6月,全国所有城市,房价景气指数皆为负值,也即景气度低于历史平均水平。

全国一二线城市当中,景气度最差的是宁波;

次差是成都,过去两年,成都的房价景气度相对还不错,但近两三个月,成都二手房持续下行,房价跌幅扩大,当前房价景气度很低迷。

景气度负值相对较小的城市:

太原,跌得早,跌幅大,如今房价跌幅并不算大了。

深圳、合肥、哈尔滨,情况有所不同:

哈市的情况类似太原;

深圳则是过去三年跌幅很大,所以当前跌势有所放缓;

合肥新房去化周期不长,二手房抛盘压力也小于很多二线城市。

 

全国房价泡沫挤完了

根据模型测算,全国50城房价泡沫,已经持续挤近三年了,并已于去年底,总体上将泡沫挤完了。

当前,房价泡沫指数处于负值区间,而且6月的负值还在继续扩大。

这就意味着,房价已经处于超跌状态了。

但这里老杨必须强调:房价泡沫挤完,并不代表房价不会跌了。

房价大涨时,会涨过头;

房价大跌时,会跌过头。

对于房价止跌,我们还得有些耐心才行。

 

苏南之前泡沫太大了

之前,老杨曾在公号文章中,分享过高能级城市房价泡沫指数。

今天,也分享一下三线城市的数据吧。

只有一个三线城市,房价泡沫指数为正值,也即房价泡沫还没挤完。

这个城市就是无锡,苏南名城,全国经济重镇。

同为苏南三线城市的常州,房价泡沫指数也只是刚挤完​。

由此可见,之前苏南几个城市的房价泡沫之大。

另外,苏中的扬州、南通,苏北的徐州,房价泡沫也​挤完没多久。

2020-2021上半年,江苏多地房价大涨,​导致泡沫很大;如今的房价下跌近三年了,无锡​的泡沫都还没挤完。

三线城市中,温州的房价泡沫指数​负值超过100,属于明显超跌了。

主要原因是,几年的房价上涨,最终涨至2021年时,温州的房价居然没有创历史新高。也就是仍低于2011年一季度​的水平。

这都是宿命​哎。

因为十几年前,温州房价曾是全国第一高,单价超北上广深杭!

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